Home » contract » Recent Articles:

Pandemia si contractele de inchiriere

April 8, 2020 Despre Noi No Comments

Unul dintre efectele pandemiei de COVID-19 consta in analizarea atenta de catre proprietari și chiriași a unei clauze – mult timp neglijata si inserata mai mult sub forma de clauza standard – din contractul de închiriere. 

Da, ne referim la clauza ce prevede efectele fortei majore asupra contractului de inchiriere.

„Forța majoră” este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabilfiind adesea “tradus” ca fiind un act al lui Dumnezeu sau al naturii. Estimez ca in perioada urmatoare vor avea loc numeroase discutii juridice si negocieri cu privire la modul de aplicare a clauzei de forță majoră cu ocazia neexecutarilor contractuale cauzate de catrepandemia COVID-19.

Un eveniment de forță majoră este un act neprevăzut și în afara controlului rezonabil al proprietarului și locatarului. Din cauza evenimentului de forță majoră, în funcție de continutul clauzei contractuale, părțile ar putea inlatura raspunderea civila privind neexecutarea unora / tuturor obligațiilor prevăzute în contract. 

Din experienta proprie am observat ca in contractele de inchiriere semnate din pozitii inegale ( tipice pentru inchiriere de spatii in cladiri de birouri, mall-uri, complexe rezidentiale) plata chiriei este de obicei exclusă din tipul de obligații care cad sub incidenta fortei majore.  Regula este ca dispozițiile privind forța majoră sunt, de regulă (dar nu întotdeauna), pro-proprietar și nu sunt negociate.

Clauzele contractuala pot (sau nu) include pandemii sau urgențe de sănătate publică ca eveniment de forta majora dar acestea sunt extrem de rare si doar cei care au fost asistati de avocati cu experienta in domeniu au avut diligenta necesara de a se acoperi si pentru cazurile de pandemie.

De regula, o pandemie nu este inclusă în mod expres în niciuna dintre clauzele contractuale uzuale sau standardizate, nici măcar în cele de complexitate medie. 

Prevederile O.U.G. nr. 29/2020[17] (art. X alin. 3) mentioneaza:

(3) Se prezumă a constitui caz de forță majoră, în sensul prezentei ordonanțe de urgență, împrejurarea imprevizibilă, absolut invincibilă și inevitabilă la care se referă art. 1.351 alin. (2) din Codul civil, care rezultă dintr-o acțiune a autorităților în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul COVID-19, care a afectat activitatea întreprinderii mici și mijlocii, afectare atestată prin certificatul de situație de urgență. Prezumția poate fi răsturnată de partea interesată prin orice mijloc de probă. Caracterul imprevizibil se raportează la momentul nașterii raportului juridic afectat. Nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență.”

Concluzia mea privind interpretarea acestor dispozitii legale este ca pandemia COVID-19 per se nu este un caz forță majoră și nici nu este prezumată ca atare

Este esențial să analizati clauza contractuala avind in vedere faptul ca instanțele de judecata vor aplica clauzele clare și lipsite de ambiguitate ale unui contract deoarece acesta este legea partilor.

O alta varianta aflata la indemina chiriasului consta in invocarea unei stari de impreviziune prevazuta de art 1271 Cod Cv.

Recomandam ca in cazul in care una dintre părțile contractante consideră că pandemia COVID-19 sau acțiunile autorităților au determinat un dezechilibru contractual (major), sa notifice în termen scurt ( email semnat electronic, curier rapid, fax) acest aspect partii adverse și să procedeze, cu bună-credință, la renegocierea condițiilor contractuale.

O ultima concluzie: sa invatam din experienta acestei perioade si odată ce trecem de actuala criză, ar fi prudent ca toate părțile să își actualizeze contractele de închiriere pentru a include în mod expres pandemii și epidemii ca evenimente de forță majoră, să lămurească dacă obligația de a plăti chiria este inlaturata sau nu și să solicite părților să ofere un certificat de stare de urgenta într-o anumită perioadă de zile după începerea perioadei de întârziere.

Intocmirea unui contract

Probabil ca unul dintre cele mai neintelese aspecte ale intocmirii contractelor (sau altor documente) comerciale dintre societati (si nu numai) este scopul acestora. Multi clienti cred in urmatoarele 2 mituri „juridice”: (i) un contract semnat in legatura cu o tranzactie este un document intocmit in scopul de a fi utilizat in instanta de judecata daca vor exista probleme legate de executarea sa, si (ii) intr-un proces privind un contract este putin probabil ca judecatorul sa decide in favoarea partii co- contractante (considerata ca fiind intotdeauna in culpa).

Din cauza acestor 2 mituri „juridice”, multi clienti au in vedere raportul cost / beneficiu cind decid fie sa angajeze un avocat care sa le redacteze contractul fie sa il copieze de pe internet / forum de consultanta. In final, toate se reduc la cei 50%-50% sanse ca interpretarea sa cu privire la contract sa prevaleze in fata instantei de judecata. Si atunci, de ce sa achiti unui avocat un onorariu in avans daca ai sanse de 50% sa i recuperezi ulterior in cadrul unui proces? … Continue Reading

Clauza neconcurenta. Inadmisibilitatea clauzei penale in contractul de munca

De aceasta data publicam o speta din domeniul dreptului muncii cu referire la o clauza contractuala mult folosita pentru anumite meseri sau functii de conducere si anume clauza de neconcurenta din cadrul contractului de munca.

In practica, pentru functiile in care salariatul intra in contact direct cu clientii angajatorului sau are acces la baza de date a acestuia, date ce sunt vitale pentru desfasurarea activitatii economice, angajatorii insereaza o clauza de neconcurenta la care – pentru a isi acoperi potentialele pagube si pentru a avea un instrument de descurajare a salariatului – adauga si o clauza penala in baza careia salariatul se obliga sa achite o suma imensa (de regula de ordinul sutelor de mii de euro) cu titlu de daune. … Continue Reading

Search This Site:

toateblogurile.ro

toateBlogurile.ro

Experienta si practica unui avocat

Atunci când se instituie măsuri asigurătorii în procesul penal, nu este necesar să se indice sau să se dovedească ori să se individualizeze bunurile asupra cărora se înființează măsura asigurătorie

October 20, 2017

Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul competent să judece recursul în interesul legii s-a pronunțat in 16.10.2017, cu privire la recursul în interesul legii declarat de Curtea de Apel Brașov vizând obligația organelor judiciare de a dispune măsuri asiguratorii în cauzele penale aflate în faza de judecată în ipoteza în care din verificările […]

Curtea de Conturi, Casa Asigurari Sanatate Ilfov, ANAF-ul sau incompetenta statului

October 13, 2017

Anul 2014 e.n. Camera de Conturi Ilfov efectueaza un control la Casa de Asigurari Ilfov in urma caruia emite decizia nr 10/2014 care – paragraful 14 alin 2 – obliga Casa de Sanatate Ilfov sa emita decizii de impunere prin care sa solicite tuturor vinzatorilor de bunuri imobile – ce nu figurau pe listele CAS […]

Consecintele dezincrimarii evaziunii fiscale prevazute de art 6 din legea 241/2005

May 11, 2015

În ziua de 7 mai 2015, Plenul Curții Constituționale, învestit în temeiul art.146 lit.d) din Constituția României și al art.29 din Legea nr.47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, a luat în dezbatere următoarele excepții de neconstituționalitate: Cu majoritate de voturi, a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că dispozițiile art.6 din Legea nr.241/2005 […]

Exceptie neconstitutionalitate privind evaziunea fiscala ADMISA

May 7, 2015

În ziua de 7 mai 2015, Plenul Curții Constituționale, învestit în temeiul art.146 lit.d) din Constituția României și al art.29 din Legea nr.47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, a luat în dezbatere următoarele excepții de neconstituționalitate: Cu majoritate de voturi, a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că dispozițiile art.6 din Legea nr.241/2005 […]

Cind fiecare face ce vrea

March 31, 2015

Astazi voi posta 2 motivari din cadrul contestatiei unei camere preliminare ce au ca si obiect contestarea competentei DGA de a efectua acte de urmarire penala si interceptari telefonice in dosare penale in care nici una din persoanele implicate nu are calitatea de personal incadrat in Ministerul Adminstratiei si Internelor. Intrebarea ce se ridica in […]

Membru al INTERNATIONAL ASSOCIATION OF PENAL LAW

Membru al INTERNATIONAL ASSOCIATION OF PENAL LAW

Recent Comments:

  • Talnaci Andreea: Ca judecătorul, in fata probelor toti putem trage o concluzie, cat ca a lui este oficială. E ca si cum ati spune ca mama unui copil omorât de un indiv...
  • Costache Mihai: mergeti la politie si vedeti despre ce este vorba. puteti refuza sa dati declaratie si sa fixati o alta audiere la care sa va prezentati cu un avocat...
  • Costache Mihai: nu exista un termen legal de solutionare a unui asemenea dosar. in mod cert, dosarul dvs nu este tergiversat fiind deschis abia in octombrie 2016 deci...
  • Costache Mihai: buna ziua, este obligatia politiei sa ancheteze orice plingere este depusa. Solutionarea acestei plingeri se va face in functie de rezultatul acestor...
  • Ion Mezei: Buna ziua!Am fost reclamat de catre un vecin direct la judecatorie pentru agresiune verbala,etc.Instanta a hotarat ca nu are are calitate procesuala s...