Pandemia si contractele de inchiriere
Unul dintre efectele pandemiei de COVID-19 consta in analizarea atenta de catre proprietari și chiriași a unei clauze – mult timp neglijata si inserata mai mult sub forma de clauza standard – din contractul de închiriere.
Da, ne referim la clauza ce prevede efectele fortei majore asupra contractului de inchiriere.
„Forța majoră” este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabilfiind adesea “tradus” ca fiind un act al lui Dumnezeu sau al naturii. Estimez ca in perioada urmatoare vor avea loc numeroase discutii juridice si negocieri cu privire la modul de aplicare a clauzei de forță majoră cu ocazia neexecutarilor contractuale cauzate de catrepandemia COVID-19.
Un eveniment de forță majoră este un act neprevăzut și în afara controlului rezonabil al proprietarului și locatarului. Din cauza evenimentului de forță majoră, în funcție de continutul clauzei contractuale, părțile ar putea inlatura raspunderea civila privind neexecutarea unora / tuturor obligațiilor prevăzute în contract.
Din experienta proprie am observat ca in contractele de inchiriere semnate din pozitii inegale ( tipice pentru inchiriere de spatii in cladiri de birouri, mall-uri, complexe rezidentiale) plata chiriei este de obicei exclusă din tipul de obligații care cad sub incidenta fortei majore. Regula este ca dispozițiile privind forța majoră sunt, de regulă (dar nu întotdeauna), pro-proprietar și nu sunt negociate.
Clauzele contractuala pot (sau nu) include pandemii sau urgențe de sănătate publică ca eveniment de forta majora dar acestea sunt extrem de rare si doar cei care au fost asistati de avocati cu experienta in domeniu au avut diligenta necesara de a se acoperi si pentru cazurile de pandemie.
De regula, o pandemie nu este inclusă în mod expres în niciuna dintre clauzele contractuale uzuale sau standardizate, nici măcar în cele de complexitate medie.
Prevederile O.U.G. nr. 29/2020[17] (art. X alin. 3) mentioneaza:
(3) Se prezumă a constitui caz de forță majoră, în sensul prezentei ordonanțe de urgență, împrejurarea imprevizibilă, absolut invincibilă și inevitabilă la care se referă art. 1.351 alin. (2) din Codul civil, care rezultă dintr-o acțiune a autorităților în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul COVID-19, care a afectat activitatea întreprinderii mici și mijlocii, afectare atestată prin certificatul de situație de urgență. Prezumția poate fi răsturnată de partea interesată prin orice mijloc de probă. Caracterul imprevizibil se raportează la momentul nașterii raportului juridic afectat. Nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență.”
Concluzia mea privind interpretarea acestor dispozitii legale este ca pandemia COVID-19 per se nu este un caz forță majoră și nici nu este prezumată ca atare
Este esențial să analizati clauza contractuala avind in vedere faptul ca instanțele de judecata vor aplica clauzele clare și lipsite de ambiguitate ale unui contract deoarece acesta este legea partilor.
O alta varianta aflata la indemina chiriasului consta in invocarea unei stari de impreviziune prevazuta de art 1271 Cod Cv.
Recomandam ca in cazul in care una dintre părțile contractante consideră că pandemia COVID-19 sau acțiunile autorităților au determinat un dezechilibru contractual (major), sa notifice în termen scurt ( email semnat electronic, curier rapid, fax) acest aspect partii adverse și să procedeze, cu bună-credință, la renegocierea condițiilor contractuale.
O ultima concluzie: sa invatam din experienta acestei perioade si odată ce trecem de actuala criză, ar fi prudent ca toate părțile să își actualizeze contractele de închiriere pentru a include în mod expres pandemii și epidemii ca evenimente de forță majoră, să lămurească dacă obligația de a plăti chiria este inlaturata sau nu și să solicite părților să ofere un certificat de stare de urgenta într-o anumită perioadă de zile după începerea perioadei de întârziere.
