Skip to content

Recent Posts

  • Despagubire victima accident rutier
  • Sanctiunile aplicabile in starea de alerta
  • Contestatia impotriva proceselor verbale emise pentru incalcarea ordonantelor militare
  • Infractiunile savirsite in timpul starii de urgenta. Pedepse aplicabile
  • Pandemia si contractele de inchiriere

Most Used Categories

  • Gandurile si sfaturile unui avocat (108)
  • Experienta si practica unui avocat (42)
  • Despre Noi (10)
Skip to content

Cabinet de Avocatura Costache Ovidiu Mihai Blog

Cabinet de Avocatura Costache Ovidiu Mihai

Subscribe
  • Contact
  • Subscribe
  • Home
  • Despre Noi
  • Pandemia si contractele de inchiriere

Pandemia si contractele de inchiriere

Costache MihaiApril 8, 2020April 8, 2020

Unul dintre efectele pandemiei de COVID-19 consta in analizarea atenta de catre proprietari și chiriași a unei clauze – mult timp neglijata si inserata mai mult sub forma de clauza standard – din contractul de închiriere. 

Da, ne referim la clauza ce prevede efectele fortei majore asupra contractului de inchiriere.

„Forța majoră” este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabilfiind adesea “tradus” ca fiind un act al lui Dumnezeu sau al naturii. Estimez ca in perioada urmatoare vor avea loc numeroase discutii juridice si negocieri cu privire la modul de aplicare a clauzei de forță majoră cu ocazia neexecutarilor contractuale cauzate de catrepandemia COVID-19.

Un eveniment de forță majoră este un act neprevăzut și în afara controlului rezonabil al proprietarului și locatarului. Din cauza evenimentului de forță majoră, în funcție de continutul clauzei contractuale, părțile ar putea inlatura raspunderea civila privind neexecutarea unora / tuturor obligațiilor prevăzute în contract. 

Din experienta proprie am observat ca in contractele de inchiriere semnate din pozitii inegale ( tipice pentru inchiriere de spatii in cladiri de birouri, mall-uri, complexe rezidentiale) plata chiriei este de obicei exclusă din tipul de obligații care cad sub incidenta fortei majore.  Regula este ca dispozițiile privind forța majoră sunt, de regulă (dar nu întotdeauna), pro-proprietar și nu sunt negociate.

Clauzele contractuala pot (sau nu) include pandemii sau urgențe de sănătate publică ca eveniment de forta majora dar acestea sunt extrem de rare si doar cei care au fost asistati de avocati cu experienta in domeniu au avut diligenta necesara de a se acoperi si pentru cazurile de pandemie.

De regula, o pandemie nu este inclusă în mod expres în niciuna dintre clauzele contractuale uzuale sau standardizate, nici măcar în cele de complexitate medie. 

Prevederile O.U.G. nr. 29/2020[17] (art. X alin. 3) mentioneaza:

(3) Se prezumă a constitui caz de forță majoră, în sensul prezentei ordonanțe de urgență, împrejurarea imprevizibilă, absolut invincibilă și inevitabilă la care se referă art. 1.351 alin. (2) din Codul civil, care rezultă dintr-o acțiune a autorităților în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul COVID-19, care a afectat activitatea întreprinderii mici și mijlocii, afectare atestată prin certificatul de situație de urgență. Prezumția poate fi răsturnată de partea interesată prin orice mijloc de probă. Caracterul imprevizibil se raportează la momentul nașterii raportului juridic afectat. Nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență.”

Concluzia mea privind interpretarea acestor dispozitii legale este ca pandemia COVID-19 per se nu este un caz forță majoră și nici nu este prezumată ca atare

Este esențial să analizati clauza contractuala avind in vedere faptul ca instanțele de judecata vor aplica clauzele clare și lipsite de ambiguitate ale unui contract deoarece acesta este legea partilor.

O alta varianta aflata la indemina chiriasului consta in invocarea unei stari de impreviziune prevazuta de art 1271 Cod Cv.

Recomandam ca in cazul in care una dintre părțile contractante consideră că pandemia COVID-19 sau acțiunile autorităților au determinat un dezechilibru contractual (major), sa notifice în termen scurt ( email semnat electronic, curier rapid, fax) acest aspect partii adverse și să procedeze, cu bună-credință, la renegocierea condițiilor contractuale.

O ultima concluzie: sa invatam din experienta acestei perioade si odată ce trecem de actuala criză, ar fi prudent ca toate părțile să își actualizeze contractele de închiriere pentru a include în mod expres pandemii și epidemii ca evenimente de forță majoră, să lămurească dacă obligația de a plăti chiria este inlaturata sau nu și să solicite părților să ofere un certificat de stare de urgenta într-o anumită perioadă de zile după începerea perioadei de întârziere.

avocat, chirie, clauza contract, contract, majora, pandemie

Post navigation

Previous: Datele biometrice si perchezitia
Next: Infractiunile savirsite in timpul starii de urgenta. Pedepse aplicabile

Related Posts

Despagubire victima accident rutier

August 7, 2020August 7, 2020 Costache Mihai

Sanctiunile aplicabile in starea de alerta

May 20, 2020May 20, 2020 Costache Mihai

Contestatia impotriva proceselor verbale emise pentru incalcarea ordonantelor militare

May 4, 2020May 4, 2020 Costache Mihai

Leave a Reply Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Articole adaugate recent

  • Despagubire victima accident rutier
  • Sanctiunile aplicabile in starea de alerta
  • Contestatia impotriva proceselor verbale emise pentru incalcarea ordonantelor militare
  • Infractiunile savirsite in timpul starii de urgenta. Pedepse aplicabile
  • Pandemia si contractele de inchiriere

Categories

  • Despre Noi (10)
  • Experienta si practica unui avocat (42)
  • Gandurile si sfaturile unui avocat (108)

Vizitati-ne si pe

  • Cabinet de Avocatura
  • Facebook
  • Twitter
  • vCard

Urmaresc si

  • Green Walls – Pereti Vegetali – Gradini Verticale

Archives

  • August 2020 (1)
  • May 2020 (2)
  • April 2020 (3)
  • January 2020 (2)
  • November 2017 (1)
  • October 2017 (3)
  • May 2017 (1)
  • March 2016 (1)
  • May 2015 (2)
  • March 2015 (2)
  • November 2014 (1)
  • January 2014 (1)
  • August 2013 (1)
  • April 2013 (1)
  • February 2013 (3)
  • January 2013 (1)
  • December 2012 (2)
  • November 2012 (1)
  • October 2012 (3)
  • September 2012 (2)
  • August 2012 (3)
  • July 2012 (3)
  • June 2012 (1)
  • May 2012 (3)
  • April 2012 (5)
  • March 2012 (6)
  • February 2012 (5)
  • January 2012 (2)
  • December 2011 (5)
  • November 2011 (8)
  • October 2011 (4)
  • September 2011 (6)
  • August 2011 (3)
  • July 2011 (5)
  • June 2011 (6)
  • May 2011 (9)
  • April 2011 (4)
  • March 2011 (7)
  • February 2011 (4)
  • January 2011 (7)
  • December 2010 (4)
  • November 2010 (10)
  • October 2010 (10)
  • September 2010 (6)

toateblogurile.ro

toateBlogurile.ro

Comentarii recente

  • Talnaci Andreea on A fi avocatul apararii
  • Costache Mihai on Parasirea locului accidentului.
  • Costache Mihai on Tergiversarea urmaririi penale de catre procuror. Cale de atac
  • Costache Mihai on Tergiversarea urmaririi penale de catre procuror. Cale de atac
  • Ion Mezei on Tergiversarea urmaririi penale de catre procuror. Cale de atac
Copyright All Rights Reserved | Theme: BlockWP by Candid Themes.